Gebäudemanagement mit Zukunft: Der Facility Manager
Übliche Fragen eines jeden Mietinteressenten sind: Gibt es ein Kellerabteil? Wie ist die Parksituation? Und: Ist das in den Nebenkosten mit enthalten? Diese 17 Punkte die Sie zu Betriebskosten kennen sollten, helfen diese Fragen schnell zu klären.
Nebenkosten sind ein häufiger Zankapfel zwischen den Mietparteien und zudem etwas, wovon viele reden, aber nicht immer genau wissen, was eigentlich damit gemeint ist.
Der Unterschied zwischen Betriebs- und Nebenkosten
Manche Vermieter sprechen von Nebenkosten, andere von Betriebskosten, aber gemeint ist immer dasselbe. Nebenkosten ist nur der umgangssprachliche Begriff für Betriebskosten.
Was alles zu den Betriebskosten zählt, klärt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Für ein Gesetz ist es sehr kurz und enthält lediglich zwei Paragrafen. Im zweiten Paragraf listet die Verordnung genau auf, was als Betriebskosten zählt; also was alles auf die sog. Kaltmiete (die regelmäßigen Kosten für das Grundstück bzw. die Mietflächen an sich) aufgeschlagen wird.
Die 17 Sorten von Betriebskosten
Insgesamt 17 Positionen oder Einzelposten können zu den Betriebskosten geschlagen werden:
- Laufende Belastungen des Grundstücks
Damit sind regelmäßig wiederkehrende Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer gemeint. Generell umfasst dieser Punkt die meisten öffentlichen Abgaben und Besteuerungen.
- Wasserversorgung
Hierunter wird all das verstanden, was mit dem Wasseranschluss zu tun hat, also auch Leitungen, Grundgebühren, Wartung, Anlagen, Aufbereitung usw. Warmwasser ist damit aber nicht gemeint.
- Wasserentsorgung
Wasserentsorgung meint konkret die Entwässerung, bspw. der Betrieb einer Entwässerungspumpe.
- Heizung
Auch wenn dieser Punkt erstmal einfach klingt, umfasst die Heizung mehr als nur die Kosten für Instandhaltung, Messkosten (gem. Immissionsschutzgesetz) und Brennstoffe, also bspw. Gas oder Kohle. Auch Solaranlagen können gemeint sein, dazu können auch Lieferkosten bspw. bei Fernwärme berechnet werden. Generell umfasst dieser Punkt alles, was mit der Beheizung der Wohnung irgendwie in Zusammenhang steht.
- Warmwasser
Das umfasst alles, was nicht schon bei der Wasserversorgung beinhaltet ist; bspw. Boiler und Durchlauferhitzer. Natürlich gehört hier auch deren Wartung, Reinigung usw. dazu.
- Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Damit sind Kombigeräte aus den Punkten 4. und 5. gemeint – ja, das muss extra angegeben werden.
- Lifte und Aufzüge
Wer hoch hinaus will, muss zahlen – zumindest als Mieter. Wenn es Aufzüge im Haus gibt, müssen die Mieter gemeinschaftlich Stromkosten, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege bezahlen. Ausnahme: Haben Sie einen Privatlift, tragen Sie allein die Kosten.
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Der Straßenfeger arbeitet natürlich nicht umsonst. In fast allen Fällen sind diese Kosten Gebühren der Stadt oder Gemeinde für die Entsorgung. Darunter fallen bspw. auch die Betriebskosten von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen usw. Die Kosten für Berechnung und Aufteilung – also die Verwaltung – ist auch inbegriffen.
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Diese Kosten fallen nur an, wenn externe Dienstleister die Reinigung erledigen. Wenn die Mieter selbst (vertraglich geregelt!) im Hausflur putzen, fallen diese Kosten natürlich nicht an. Der Vermieter muss dann ggf. sogar die Reinigungsmaterialien stellen oder bezahlen.
Diese Kosten gelten nur für gemeinsam genutzte Räume aller Mietparteien wie Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, gemeinsame Aufzüge usw.
- Gartenpflege
Das fällt natürlich nur an, wenn es einen Garten oder Grünflächen gibt. Die Kosten für die Pflege oder Erneuerung von Pflanzen und Bäumen, die Pflege von Spielplätzen, der Austausch von Sand und das Inschusshalten von Zugängen und Zufahrten sind hier inbegriffen.
Gartenpflegekosten fallen nicht an, wenn Gärten zu einzelnen Wohnungen gehören oder öffentliche Flächen der Stadt oder Gemeinde sind.
- Beleuchtung
Damit sind nicht die Stromkosten, sondern allein das Material für Außen-, Flur- oder Kellerbeleuchtung gemeint – also die Lampen, die Kabel, die Schalter usw.
- Schornsteinreinigung
Das fällt nur an, wenn ein zu reinigender Schornstein vorhanden ist. Bei den meisten modernen Gebäuden sind diese Kosten bereits durch die Heizung abgegolten. Muss ein Schornstein doch gekehrt werden oder eine Prüfung wird durchgeführt, können diese Kosten ggf. anfallen.
- Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Mieter beteiligen sich gemeinschaftlich an den Kosten für die Versicherungen des Gebäudes; darunter: Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Gebäude-Haftpflichtversicherung, Öltank und Aufzug; sofern jeweils vorhanden.
Die Gebäudehaftpflicht läuft unabhängig von einer privaten Haftpflichtversicherung – die sollten Sie auch weiterhin abschließen!
- Kosten für den Hauswart
Sofern es einen bezahlten Hausmeister gibt, tragen die Mieter dafür die Personalkosten. Das gilt nicht, wenn der Hausmeister sich um Reparaturen kümmert wie Strom, Garten, Müll o.Ä. Das läuft dann über die jeweiligen Betriebskosten.
- Antennenanlage
Das gilt nur für gemeinschaftlich genutzte Anlagen. Wenn Sie eine eigene Antenne oder Satellitenschüssel aufstellen, müssen nur Sie zahlen.
Die Kosten für die Antennenanlage beinhalten Betriebsstrom, regelmäßige Prüfung, Empfangs-Gebühren usw.
- Wäsche
Um dreckige Wäsche zu waschen, gibt es Waschsalons – aber viele Vermieter haben auch einen eigenen Waschkeller. Zahlen müssen die Mieter für die Stromkosten, ggf. Überwachung, Pflege und Reinigung sowie die Wasserversorgung. Stehen dann noch Maschinen drin, müssen die Mieter diese natürlich auch zum Teil mittragen.
- Sonstige Betriebskosten
Alles andere. Das sind Sonderkosten bei exotischen Häusern wie Hausbooten oder Features wie einem Garagenaufzug. Eben alles, was nicht bei den Punkten 1 bis 16 schon abgedeckt ist.
Betriebskosten fallen immer an
Eigentlich fallen bei jedem Grundstück Betriebskosten an; mindestens die Grundsteuer ist zu entrichten. Für den normalen Mieter sind Betriebskosten eine lästige bis lohnende Sache, genauso für den Vermieter.
Vorsicht ist allerdings geboten bei der Höhe der Betriebskosten, denn manche Vermieter sehen in den Betriebskostenzahlungen eine gute Möglichkeit für zinslose Darlehen.
Überhöhte Betriebskostenforderungen können schnell zu Wucherei führen. Speziell der Mietwucher wird in den letzten Jahren rechtlich zunehmend hart bestraft.
